住宅ローン借り換えメリットはいくら?家計相談ではシミュレーターの使い方もお教えしています

プロフ画像こんにちは。
ファイナンシャルプランナーの海老原政子です。

2017年も引き続きどうぞよろしくお願いいたします。

さて、住宅ローン控除を受けているご家庭では、年末の住宅ローン借入残高は減らさずに、年始の1月に繰上返済を予定する人が多いと思います。

■繰上返済よりお得かも?住宅ローンの借り換えも検討してみよう

家計やりくりで繰上返済資金を貯める。素晴らしい心がけだと思います。
ただ水を差すわけではありませんが、場合によっては住宅ローンの繰上返済より借り換えのほうがメリットが大きいケースもあります。

考えられるメリットとしては、

●借入金利が下がる

→毎月返済額が下がる可能性大!

●(金利固定期間がある場合などで)期間終了後の「金利優遇幅」が増える

→店頭金利から優遇される%によって、実質的な借入金利が決まります。
昔は、この優遇幅が小さなタイプの住宅ローンが多かったようです。

たとえば、3年固定特約型のローンを借りて、期間終了後に変動金利に移行。
その後毎月返済額が増えた方はもしかすると金利優遇幅が小さいのかもしれません。

繰上返済をする前に、いくつかの金融機関の直近の借入金利を調べてみることをおススメします。

金利を調べるときの注意点をひとつだけ。
新規借り入れと借り換えで融資条件が違うことがあるため「住宅ローンお借り替えの方へ」といった表現をかならず確認するようにしてください。

残債の多少にもよりますが、住宅ローン金利を調べた結果0.6~0.8%程度の差があれば、(諸費用を差し引いたとしても)借り替え実行で今後の家計負担が減るかもしれません。調べた金利をもとに、下記の流れで借り換えメリットがあるかシミュレーションをしてみましょう!

■住宅ローン借り換えシミュレーションの具体的な手順

【ステップ1】

まず、金融機関から送られてきた『償還表(返済予定表)』を用意します。
※紛失した場合は金融機関に再発行を依頼してください。

そこで、現在の借入条件(金利や優遇金利幅)と次月のローン返済後の残債(ローン残高)を確認します。

【ステップ2】

金融機関HPで確認した最優遇金利・金利優遇幅を再チェックします。

※実際に最優遇金利で借りられるか否かは審査を通してみないとわかりません。
しかし、今は検討している段階ですので、いったんはこの数値でいいと思います。

【ステップ3】

住宅ローンシミュレーション機能を使い、毎月返済額や総返済額(支払い総利息額)などを比較していきます。

もし用意できる資金が借り換えでかかる諸費用(手数料や登記費用など)より多めであれば、住宅ローン借り換えに合わせて借入額を少し減らすことも選択肢にいれてみてください。

シミュレーションのおすすめ手順は、

1)フラット35の借り換えシミュレーション(※)でざっくり比較してから
2)試算した金利の元となる金融機関HPで借り換えシミュレーションをして
諸費用のあたりをつけます(融資手数料や登記費用など)。
3)2)の諸費用をフラット35のシミュレーションに反映させます

こうすれば、借り換えで必要な諸費用や毎月返済額が
実際とかけ離れた数字にはならないはずです。

※フラット35のページにありますが、全期間固定金利型/固定期間選択型/変動金利型など各種想定でシミュレーションすることができます

※フラット35を検討する場合は、別途団体信用生命保険保険料が必要です。

■まとめ

住宅ローンの借り換えシミュレーションは慣れると簡単です。
最近のシミュレーターは優秀で、あらかじめ繰上返済もシミュレーションできます。

たとえば「借り換えした●年後に、○○万円を繰上返済すると…」といった試算ができるのです。ここまで考えておけば、「末の子が大学卒業後に2年ごとに○○万円繰上返済すると、定年までに完済できそうだ」といった将来の家計見通しもできますよね!

住宅ローン比較の仕方やローンシミュレーターの使い方がわからなければ、どうぞ気軽にお声掛けください。
単回の家計相談で借り換えのポイントや試算の仕方などをお伝えすることも可能です。

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